中國房地產開啟「新時代」

2017/12/25 來源：鳳凰週刊

房地產行業對於中國經濟發展的重要性不言而喻，樓市在過去兩年的表現毫無疑問成了中國經濟的主要推動力之一。在2015年中國經濟增長下行壓力增大時，一線城市樓市在寬鬆的信貸環境下「突飛猛進」。隨著一線城市政策收緊，二三線城市樓市擊鼓傳花、「交投兩旺」。2016年和2017年1-10月全國商品住宅成交量同比分別增長22%和6%，房地產投資額則分別增長7%和8%。強勁的住宅銷售不僅助推固定資產投資，還直接推升居住類商品銷售，拉動消費增長。

從剛剛結束的十九大政府報告來看，新一屆政府沒有像以往一樣給中國經濟發展定出具體的經濟增長的目標，而是把重點放在了提高發展的質量和可持續性上面。這樣的轉變有望重塑中國未來的經濟政策，過去幾年依託大規模投資驅動經濟增長的模式或將一去不復返。在「房子是用來住的，不是用來炒的」這一基本定位下，隨著監管的加強和宏觀調控政策的深入，中國的房地產行業將在2018年開啟一個「新時代」。

近期住宅租賃市場發展如火如荼。一方面，中央和地方政府紛紛頒布文件大力支持租賃住房發展。另一方面，開發商、機構投資者以及網際網路巨頭等不約而同高調宣布涉足住宅租賃業務。與之形成鮮明對比的是住宅銷售市場在「金九銀十」的慘澹表現。根據國家統計數據顯示，9月全國商品住宅銷售面積同比下降5.7%，這是自2015年3月以來的首次同比下降。

目前，一二線城市繼續維持原有的限購、限貸、限售、限價等嚴厲調控措施，並且隨著去槓桿的深入，房貸利率逐步上升，熱點城市首套房利率上浮已成主流。受此影響，購房需求開始出現疲軟的跡象。全國主要的20個大中城市在2017年第三季度住宅成交量環比下跌7%，較2016年同期大幅下降30%。而與之相反的是，受到一二線城市投資需求外溢、相對寬鬆的政策環境和棚改貨幣化的推動影響，三四線城市2017年表現活躍，取代一二線城市成為市場亮點。

展望2018年，隨著調控政策由一二線城市向三四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，預計三四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而，必須看到主要的一二線城市庫存量目前還是處於歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導致開發商在短期內繼續擁有一定的定價權。在微觀層面上，熱點城市的眾多新盤依然遭到搶購，反映出目前嚴厲的調控措施並未解決部分熱點城市的市場供需矛盾，需要政府加快推進和完善長效機制。

作為房地產長效機制的一部分，長租公寓市場在一二線城市發展前景巨大。「千禧一代」在中國城市人口總量中的比重約為27%，隨著「千禧一代」陸續成為勞動力市場的主力軍，以及人口流動性的增加，住房租賃需求正在快速增長。此外，城鎮化的發展也將助推租賃市場的發展。中國目前的城鎮化率僅在57%左右，今後仍有很大的提升空間。對於城市新居民來說，他們的首個「家」極大可能性會是租賃住房。從供應端來看，自上世紀90年代中國啟動住房制度改革以來，住房租賃市場的主體一直是由個人投資者占據，缺乏機構投資者的參與，從而導致住房租賃市場非常碎片化。

住建部等九部委於2017年7月20日聯合發布通知，鼓勵全國大中型城市加快發展住房租賃市場。事實上，如萬科和龍湖地產等開發商早已開始尋覓住房租賃市場的商機。部分機構投資者也開始意識到這一市場的發展前景。9月，基匯資本宣布已通過旗下管理基金向長租公寓運營商灣流國際進行投資。在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房將會成為中國的下一個市場關注點。從長期來看，中國的房地產開發商和投資者將迎來許多富有吸引力的商機。不過在短期內，中國的住房租賃市場若要蓬勃發展，以下幾個問題亟待解決。

回報率是開發商和投資者進入該市場的最大挑戰。在許多城市中，單個物業的租金收益率僅為2%，並不足以調動開發商和投資者的積極性。自2017年7月以來，上海已出讓多塊純租賃住房用地，這些地塊均以非常具有吸引力的樓面價出售給了政府背景的開發商。但很難說民營企業開發商能否以同等價格獲得土地。

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2017年5月23日，北京現罕見平流霧景觀，通州副中心正在開發的樓盤被霧氣環繞。

與住房所有者相比，租戶通常相對難以享受到當地的教育和醫療等公共服務。儘管廣州和武漢等城市近期頒布了相關政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權利，但鑑於公共資源有限，這些政策能否真正「落地」目前尚不清楚，依然充滿挑戰。

中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動租賃住房市場的發展。以美國為例，針對租賃住房市場的投資額已創出歷史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業房地產投資總額的1/3，其中房地產投資信託基金成為該市場最大的投資者。為鼓勵開發商建設多戶家庭住房，美國各州出台了各種稅收優惠政策。

中國的大部分城市目前處在辦公樓供應高峰期，空置率水平普遍較高，租金總體保持平穩或小幅下調。展望2018年，隨著金融業開放、國企改革、自由貿易港等改革措施的加速落實，企業對辦公樓的需求有望保持快速增長，從而推升租金企穩回升。

此外，來自新興行業企業的需求將成為2018年辦公樓市場的亮點。隨著政府政策支持力度的加大和資本市場的推動，人工智慧、遊戲、數字新媒體等行業增長潛力巨大，有望在更多城市成為辦公樓市場需求的主力軍。目前正在中國蓬勃發展的聯合辦公也將在2018年出現進一步的升級。敏銳的聯合辦公投資者已經開始布局共享公寓和長租公寓，為「千禧一代」提供全方位的地產解決方案。

在零售物業市場，受到電商衝擊和供應高峰的雙重影響，體驗業態如餐飲、娛樂、生活服務等的比重將持續上升，購物中心由傳統銷售場所向社交體驗中心轉變。越來越多的開發商、運營商通過大數據分析客戶消費行為，開展精準的定製服務，並且靈活運用網絡平台、移動終端和社交媒體與消費者互動，增強消費體驗以降低電商衝擊。放眼2018年，越來越多的實體零售將與電商企業開展戰略合作，通過交叉持股、併購重組等多種形式整合市場資源，拓展全渠道布局。

中國的物流地產市場在過去幾年表現搶眼。電商和第三方物流的快速發展催生大量倉儲需求，推動租金快速上漲。展望2018年，電商與第三方物流依然主導需求。但是隨著線上線下搭配銷售，傳統零售業在需求產業中的占比有望提高。在供給方面，由於一線城市供應非常有限，需求外溢之周邊衛星城，如上海周邊的崑山、太倉、嘉興等。2018年，需求外溢將進一步升級，新興樞紐如常熟、無錫、南通有望成為新的租賃和投資熱點。其他二三線城市樞紐也將受到投資者和開發商的更多關注，如受到「一帶一路」政策支持的西安、成都、重慶等。

隨著去槓桿的深入，商業地產開發商和資產持有人輕鬆融資或再融資的日子可能一去不復返了，他們將不得不積極拓展其他替代融資渠道，特別是資產證券化。以CMBS（商業房地產抵押擔保證券）為例，美國2016年CMBS的發行量為760億美金，按當時匯率約合5200億人民幣。而在中國，2016年CMBS的發行量不到200億元，而2017年前11個月CMBS發行量就已經超過550億元。雖然資產證券化在中國目前仍處於初級階段，考慮到中國房地產市場的規模，資產證券化將在未來的幾年呈現爆發式的增長。

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