Osa artikkelin sisällöstä ei ole välttämättä saavutettavissa esimerkiksi ruudunlukuohjelmalla.

Asuntolainojensa kustannuksista kiinnostuneiden kannattaa olla huomenna torstaina tarkkoina, kun Euroopan keskuspankki kokoontuu seuraavaan korkokokoukseensa. Jo sitä ennen voi olla mahdollista saada painettua lainakustannuksia alas neuvottelemalla marginaalista.

Helsingissä ja muissa suurissa kaupungeissa asuntolainan voi saada halvemmalla kuin pienemmillä paikkakunnilla, sanoo S-Pankin lainaamisen kehityspäällikkö Annemari Airaksinen.

– Kasvukeskuksissa ja suuremmilla paikkakunnilla marginaalit ovat yleisesti ottaen alempia kuin syrjäseudulla tai pienemmillä paikkakunnilla.

Lainan marginaali on pankille kuukausittain viitekoron päälle maksettava hinta, ja se riippuu lainanottajan taloudellisesta tilanteesta. Siihen siis vaikuttavat palkan suuruus, tulojen vakaus ja perhetilanne.

Lisäksi merkitystä on vakuudella eli lainalla ostettavalla asunnolla, sen kunnolla, sijainnilla ja mahdollisilla tulevilla remonteilla.

– Kun marginaalia asetetaan, arvioidaan muun muassa asunnon jälleenmyyntiarvoa ja jälleenmyyntiaikaa. Useimmiten suurissa kaupungeissa asunnon myyminen eteenpäin on helpompaa kuin pienellä paikkakunnalla, Airaksinen perustelee.

Lainan hintaa suurissa kaupungeissa laskee myös pankkien kovempi kilpailu asuntolaina-asiakkaista.

”Ei maksa muuta kuin vaivan kysyä”

Helsinkiläiselle Kati Ilomäelle asuntolainan kilpailuttaminen säännöllisin väliajoin on itsestäänselvyys.

– Se on aika tavallista, kaikkea kilpailutetaan ja hinnat ovat hyvin erilaisia erilaisille ihmisille. Eihän se maksa muuta kuin vaivan kysyä.

Vertailukohtaa muihin on hyvin tarjolla, sillä asuntolainan marginaali on hänen kaveriporukassaan tavallinen puheenaihe.

Kolmisen vuotta nykyisessä asunnossaan asunut Ilomäki kilpailutti lainansa ensimmäistä kertaa jo syksyllä 2023.

Korot olivat nopeassa nousussa, ja Ilomäki halusi viitekoroksi 12 kuukauden euriboria hieman edullisemman kolmen kuukauden euriborin.

Hänen oma pankkinsa teki parhaan tarjouksen, joten muutos oli yksinkertainen.

Tuhansien eurojen hyöty

Tänä keväänä Kati Ilomäki sai keittiöremonttia varten ottamansa lainan maksettua ja päätti taas kysyä pankista parempia lainaehtoja.

Hän pyysi tarjoukset oman pankkinsa lisäksi kahdesta muusta. Kesäkuussa pankki vaihtui toiseen.

Uudessa pankissa lainan marginaali on 0,07 prosenttiyksikköä pienempi ja lainan takaisinmaksuaika reilut kaksi vuotta lyhyempi.

Ilomäellä on tasaerälaina, jossa koron laskiessa lainan maksuaika lyhenee ja koron noustessa pitenee.

Jos viitekorot laskevat, lainapääoma lyhenee nopeammin ja korkojen kokonaissumma laina-ajalta laskee.

Hän maksaa pankille joka kuukausi saman summan, mutta lyhennyksen ja koron suhde vaihtelee.

Tarkkaa rahallista hyötyä marginaalin alennuksesta on vaikea arvioida, mutta Ilomäki laskee sen olevan jopa tuhansia euroja koko lainan maksuaikana. Maksettavaksi tulevat pankin kulut, noin sata euroa.

– Viitekorko toki vaihtuu kolmen kuukauden välein. Kukaan ei voi tietää, miten paljon lopulta maksaa lainasta koko laina-aikana yhteensä.

0,6 prosentin molemmin puolin

Asuntolainan marginaali on S-Pankin mukaan tällä hetkellä useimmiten 0,6 prosentin molemmin puolin.

Sitä, miten suuri ero suurempien kaupunkien lainoissa on pienempiin verrattuna, pankki ei paljasta.

Muut Ylen haastattelemat pankit eivät halua ottaa yhtä selvää kantaa marginaaleihin.

Vakuudet ovat pääkaupunkiseudulla ja isoissa kaupungeissa usein arvokkaampia. Se voi vaikuttaa lainan marginaaliin, sanoo Suomen asuntolainamarkkinoita hallitseva OP.

Vakuuden arvo on kuitenkin pankin mukaan vain yksi osa kokonaisarviota.

Marginaali on aina asiakaskohtainen ja tapauskohtainen. Se perustuu kokonaisvaltaiseen harkintaan, sanoo Nordean kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala.

– Siihen vaikuttaa ympäröivä markkinatilanne ja se, millainen asiakkuuden mittakaava on. Sekä ennen kaikkea ostettava kohde: missä se sijaitsee, millainen se on, millaisia mahdollisia kunnostustarpeita kohteeseen on tulossa.

Pajala sanoo, että mitä parempi asiakkaan takaisinmaksukyky on, sitä paremmat ehdot hän voi asuntolainaansa saada.

”Pankkia kehtaa hyvin lähestyä”

Lainojen kilpailuttaminen ja marginaalin alentamispyynnöt ovat lisääntyneet S-Pankissa tänä vuonna, kertoo Annemari Airaksinen.

Hän arvioi, että sitä on jonkin verran edistänyt puhe marginaalin kilpailuttamisesta mediassa. Toinen syy on korkojen lasku.

Korot lähtivät laskuun jo viime vuoden puolella, ja moni asuntolainaa lyhentävä huoahti helpotuksesta.

Suosituin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Se on nyt hieman yli kaksi prosenttia, kun se oli vuosi sitten yli 3,5 prosenttia.

Asuntolainaa lyhentävä saattaa miettiä, kehtaako pankilta kysyä marginaalin alennusta.

– Marginaalin kilpailuttaminen on ihan tavallista, niin kuin sähkö- tai puhelinliittymänkin. Pankissa ei tule paha mieli, jos asiakas kysyy lainaehtojen muuttamista, rohkaisee Airaksinen.

Remontit ja parantuneet liikenneyhteydet nostavat arvoa

Muutokset omissa tuloissa ja asunnossa ovat otollisia tilanteita, joissa lainamarginaalia voisi neuvotella alemmaksi, neuvoo Airaksinen.

– Jos oma tulotaso on noussut tai asuntoon on tehty remontteja, jotka nostavat asunnon arvoa. Tai asuinalueelle on tehty muutoksia, esimerkiksi liikenneyhteyksiä on parannettu tai palveluja on tullut lisää.

Myös siinä tapauksessa, että lainan nostamisesta on kulunut aikaa eikä lainaa ole koskaan kilpailutettu, marginaalin laskemista kannattaa kysyä.

Marginaalin muutos kuitenkin maksaa, Airaksinen muistuttaa. Kilpailutuksen hyöty on hyvä arvioida suhteessa pankin perimään muutosmaksuun.

Katso Ylen asuntolainalaskurilla, miten marginaalin muutos vaikuttaa asuntolainan kuukausimaksuun tai maksuaikaan.