Аренда однокомнатной квартиры в центре российских городов-миллионников в среднем на 38% дороже, чем в спальном районе. За год разрыв сократился на 2 процентных пункта из-за опережающего роста цен на периферии: сейчас там реализуется больше проектов в высоком ценовом сегменте. Арендаторы все реже считают жизнь в центре преимуществом из-за проблем с парковой и связью.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в центральных частях российских городов-миллионников в марте составила 41,4 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН. Это на 38% превышает показатель районов за пределами центра. Разрыв за год сократился на 2 процентных пункта (п. п.), а за пять лет — на 7 п. п. Руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Андрей Зайко говорит, что в Москве разрыв в медианных ставках долгосрочной аренды в центре и в Новой Москве за год сократился на 6,9 п. п., до 67,2%. Схожие показатели и в других округах.

Директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова отмечает, что в части крупных городов стоимость аренды жилья в спальных районах уже на 10–15% выше, чем в центре. На ту же особенность указывает и директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: в Москве, например, сейчас стоимость аренды части квартир на Остоженке сопоставима с ЖК «Гранд Парк» у станции метро ЦСКА.

В ЦИАН связывают тенденцию с более сдержанным ростом стоимости аренды квартир, расположенных в центре городов. За пять лет они подорожали на 73%, вне центра аналогичный прирост составил 81%. Это объясняется преимущественно активным обновлением жилого фонда в периферийных районах. Заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова обращает внимание на то, что, например, в Москве в черте города сейчас практически не строится бюджетное жилье: из-за высокой стоимости земли такие проекты считаются нерентабельными. Поэтому практически все новые комплексы с самого начала относятся к более высоким ценовым сегментам.

Новые проекты в целом, по словам госпожи Павлиновой, предполагают создание более комфортной городской среды. Одновременно появляется больше квартир с современным ремонтом, которые двигают средние ставки вверх. Существенной проблемой для арендаторов в центре эксперт считает небольшое число доступных парковочных мест и ограничения на работу связи. «Да и сам по себе центр у многих стал ассоциироваться с дорогим жильем, стереотип охлаждает спрос»,— говорит она.

Самый высокий ценовой разрыв между арендой жилья в центре и периферийных районах сейчас в Санкт-Петербурге — 70%, а также в Нижнем Новгороде — 56%, следует из данных ЦИАН. На третьем месте — Москва, где средняя наценка за центр составляет 50% (см. таблицу). Ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская поясняет, что более выраженный разрыв сохраняется в городах, где роль центра как делового и культурного ядра выше. Например, в Москве и Санкт-Петербурге в центре сконцентрирован основной объем рабочих мест. Минимальная разница — в Челябинске, 9%, что связано с концентрацией в центре устаревшего жилого фонда.

В среднем премия в цене для нового фонда сохраняется 15–20 лет. Затем квартиры в таких домах даже с обновленным ремонтом будут проигрывать более современному жилому фонду, говорит госпожа Павлинова. Хотя не все новостройки, по ее словам, интересуют арендаторов: дома на пустыре, без социальной и коммерческой инфраструктуры не пользуются спросом при наличии выбора. Эксперт напоминает, что за последний год объем предложения съемного жилья в части крупных городов вырос в полтора-два раза год к году.

Одновременно арендаторы квартир в недавно сданных домах первые три года могут рассчитывать на скидку. Ее размер, по словам Оксаны Поляковой, обычно варьируется в диапазоне 7–15%. Дисконт связан с объективными бытовыми неудобствами, возникающими у арендаторов: повсеместно выполняется ремонт, не всегда налажена работа коммуникационных систем в доме, часто поблизости ведется строительство новых очередей, а объектов инфраструктуры не хватает.

Но в дальнейшем рост цен на новостройки может замедлиться из-за высокой конкуренции среди собственников, считает Юлия Дымова. Основной объем инвестиционных квартир во время действия программ массовой льготной ипотеки приобретался в периферийных районах. Андрей Зайко пока также не видит перспектив для существенного роста или сокращения разрыва между ставками долгосрочной аренды в разных районах Москвы. Значения, по его мнению, сохранятся в границах привычных диапазонов.

Александра Мерцалова