Ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем в Краснодаре в феврале увеличился на 4,7 п. п., до 53,2%, по сравнению с январем. Медианная стоимость квадратного метра в новостройках составляет 188 тыс. руб., на вторичном рынке — 123 тыс. руб. Данные об этом следуют из анализа нейросети Алиса AI, сообщили «Ъ-Кубань» в пресс-службе Яндекса.

Нейросеть Алиса AI проанализировала медианную стоимость квадратного метра в новостройках и готовом жилье на основе данных тематического поиска Яндекса по квартирам в городах-миллионниках. В крупных городах России расширение разрыва произошло за счет снижения цен в обоих сегментах, при этом на вторичном рынке коррекция оказалась более заметной: 3,9% против 0,9% в новостройках.

К концу зимы ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками составил 30,4%, увеличившись на 2,5 п. п. по сравнению с январем, когда показатель находился на уровне 27,9%.

В феврале медианная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке снизилась за месяц на 1,6%, до 157 тыс. руб., тогда как на первичном рынке показатель практически не изменился, увеличившись на 0,3%, до 205 тыс. руб. В 13 из 16 городов-миллионников ценовой разрыв увеличился, причем в 11 из них за счет более выраженного падения цен на рынке готового жилья.

Наиболее заметен рост ценового разрыва в феврале в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Воронеже. В Казани он увеличился на 8,2 п. п., до 28,6%: здесь стоимость кв. м на вторичном рынке снизилась на 4%, а в новостройках выросла на 2,6%. В Екатеринбурге разрыв прибавил 6,7 п. п. и достиг 23,1% на фоне снижения цен на готовое жилье на 4,1% и роста в новостройках на 1,4%. В Нижнем Новгороде показатель вырос на 6,4 п. п., до 33%: вторичное жилье подешевело на 3,6%, а новостройки прибавили 1,3%. В Воронеже разрыв увеличился на 6,1 п. п., до 27,7% при снижении стоимости кв. м на вторичном рынке на 4,3% и росте на первичном на 0,5%.

Отдельно отмечают Ростов-на-Дону, где ценовой разрыв увеличился на 8,3 п. п.: с 30,9 до 39,2%. Здесь динамика формировалась за счет заметного роста цен в новостройках (5,9%) при незначительном снижении стоимости кв. м на вторичном рынке (0,4%). Такая ситуация может быть связана с изменением структуры предложения и выводом в продажу более дорогих лотов в первичном сегменте.

Сокращение ценового разрыва в феврале наблюдалось в трех городах. Наиболее заметным оно было в Москве — на 2,5 п. п., с 23,9 до 21,4%, где вторичный рынок показал рост на 2,3% при стагнации цен в новостройках (0,2%). Также разрыв уменьшился в Санкт-Петербурге — на 1,2 п. п., с 34,1 до 32,9%, и в Челябинске — на 1,1 п. п., с 57,5 до 56,4%.

В пресс-службе отмечают, что вторичный рынок реагирует на сдержанный спрос быстрее: продавцы чаще готовы корректировать цену, чтобы ускорить сделку. Первичный рынок обычно инертнее: застройщики реже снижают номинальную цену напрямую и чаще удерживают ее за счет рассрочек, скидок на отдельные лоты и других точечных инструментов.

Конец зимы продемонстрировал более быструю адаптацию вторичного рынка. Это особенно прослеживается там, где разрыв вырос сразу на 6–8 п. п. Если подобная тенденция сохранится, в городах с уже сформировавшимся высоким разрывом — прежде всего в Челябинске, Краснодаре, Омске и Ростове-на-Дону — давление на первичный рынок будет постепенно усиливаться. В Москве и Санкт-Петербурге, где разрыв уже начал сокращаться, рынок, вероятно, раньше других перейдет к более сбалансированной динамике между двумя сегментами.

Алина Зорина